Vecino No Paga Gastos Comunes: Qué Hacer [Guía Paso a Paso 2025]

Uno de los problemas más frustrantes en una copropiedad es tener un vecino que no paga sus gastos comunes. No solo afecta las finanzas del edificio, sino que genera resentimiento entre los propietarios que sí cumplen con sus obligaciones. Y lo peor: muchos no saben que tú también estás subsidiando a ese vecino moroso cuando pagas gastos extraordinarios para cubrir el déficit.

En Chile, el 23% de los edificios tienen problemas de morosidad superiores al 10%, lo que significa que 1 de cada 10 departamentos está atrasado o no paga. Esto no solo genera déficit financiero, sino que impide realizar mantenciones necesarias, afecta el valor de las propiedades y puede incluso poner en riesgo la seguridad del edificio.

La buena noticia: Existen herramientas legales poderosas para cobrar gastos comunes morosos. La Ley de Copropiedad establece procedimientos claros y efectivos. Esta guía te explicará paso a paso qué hacer, desde la primera comunicación amistosa hasta la demanda judicial y el remate del departamento si es necesario.

💡 ¿Tu edificio tiene problemas de morosidad recurrente? Un administrador profesional puede reducir la morosidad de 20% a menos del 5%. Encuentra administradores especializados en cobranza.

📋 Tabla de Contenidos

Entender el Problema y Sus Consecuencias
Marco Legal: Tus Derechos y Herramientas
Paso 1: Comunicación Inicial Amistosa
Paso 2: Notificación Formal y Acuerdo de Pago
Paso 3: Cobranza Pre-Judicial
Paso 4: Demanda Judicial de Cobro
Paso 5: Embargo y Remate
Costos del Proceso de Cobranza
Cómo Prevenir la Morosidad
FAQ: Preguntas Frecuentes
Conclusión

Entender el Problema y Sus Consecuencias {#entender-el-problema}

Antes de actuar, es importante dimensionar el impacto real de la morosidad:

Consecuencias para el Edificio

Impacto Financiero Directo:

Déficit de caja: Dinero que no entra y se necesita para operar
Fondos insuficientes: Para mantenciones, emergencias o proyectos
Gastos extras: Los propietarios al día deben cubrir el déficit
Falta de fondo de reserva: No se puede ahorrar para el futuro

Ejemplo real:

Edificio “Los Álamos”, 20 departamentos, Ñuñoa

Gasto común promedio: $75,000/mes por departamento

3 departamentos morosos (15% del edificio)

Deuda acumulada: $1.35 millones (6 meses × 3 dptos × $75,000)

Consecuencias:

Proyecto de impermeabilización de terraza: POSTERGADO

Mantención de fachada: POSTERGADA

Reemplazo de bomba de agua dañada: Pagado con cuota extraordinaria de $67,500 por departamento que sí pagaba

Los 17 propietarios al día subsidiaron a los 3 morosos

Impacto Operativo:

Mantenciones preventivas postergadas o canceladas
Reparaciones urgentes financiadas con cuotas extraordinarias
Proyectos de mejora imposibles de realizar
Calidad de vida deteriorada para todos

Impacto en el Valor:

Edificios con alta morosidad se desvalorizan 5-10%
Dificulta la venta de departamentos (compradores lo detectan)
Mala reputación del edificio en el mercado

Consecuencias para el Propietario Moroso

Es importante que el vecino moroso entienda qué arriesga:

Consecuencias Inmediatas:

✗ Intereses moratorios (típicamente 1.5% mensual)
✗ Restricción de amenities (piscina, gimnasio, quincho)
✗ No puede obtener certificado de deuda al día
✗ No puede vender el departamento (la deuda se transfiere)

Consecuencias a Mediano Plazo:

⚠️ Cartas de cobro con gastos adicionales
⚠️ Presión social de vecinos
⚠️ Reputación dañada en la comunidad

Consecuencias Legales:

🚨 Demanda judicial de cobro de gastos comunes
🚨 Embargo de bienes o salarios
🚨 Remate del departamento en casos extremos
🚨 Costas procesales (honorarios de abogado + gastos judiciales)
🚨 Deuda que crece exponencialmente con intereses

📊 Escalada de deuda real:

Tiempo	Deuda Original	Intereses	Gastos Cobranza	Total Adeudado
Mes 1	$75,000	$0	$0	$75,000
Mes 3	$225,000	$10,125	$15,000	$250,125
Mes 6	$450,000	$40,500	$80,000	$570,500
Mes 12	$900,000	$162,000	$250,000	$1,312,000
Mes 18 (con juicio)	$1,350,000	$364,500	$850,000	$2,564,500

Ejemplo con gasto común de $75,000/mes, interés 1.5% mensual, gastos de cobranza estimados

⚠️ Punto crítico:

Una deuda de $75,000 (1 mes) puede convertirse en $2.5 millones en 18 meses si llega a juicio. El vecino moroso no solo pierde el departamento, sino que puede quedar con deuda residual después del remate.

Marco Legal: Tus Derechos y Herramientas {#marco-legal}

Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537)

Artículo 4: Establece que los gastos comunes son obligatorios para todos los copropietarios.

Artículo 20: “Los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes ordinarios y extraordinarios en proporción a su porcentaje de dominio o en la forma que establezca el reglamento de copropiedad.”

Artículo 21: “La obligación de pagar gastos comunes se transfiere con la propiedad. El nuevo propietario responde solidariamente con el anterior por los gastos comunes adeudados hasta la fecha de la transferencia.”

Herramientas Legales Disponibles

1. Título Ejecutivo: Los gastos comunes constituyen un título ejecutivo (Art. 434 Código de Procedimiento Civil), lo que significa que:

✅ No necesitas probar el caso en juicio (la deuda está establecida)
✅ Proceso judicial es más rápido que juicio ordinario
✅ El moroso debe pagar o defenderse con causales limitadas

2. Cobro Judicial Preferente: La Ley de Copropiedad da preferencia al cobro de gastos comunes:

Los gastos comunes tienen privilegio de segunda clase (Art. 2474 del Código Civil)
Tienen prioridad sobre casi todas las otras deudas del propietario
En un remate, se pagan antes que la mayoría de los acreedores

3. Responsabilidad sobre la Propiedad: La deuda afecta la propiedad, no solo a la persona:

Si el deudor vende, la deuda se transfiere al nuevo dueño
Esto hace casi imposible vender con deuda pendiente
El nuevo dueño puede demandar al vendedor por la deuda

¿Quién Puede Iniciar el Cobro?

Legitimados para demandar:

✅ El administrador del edificio (lo más común)
✅ El comité de administración (si no hay administrador)
✅ Cualquier copropietario (en casos excepcionales, poco común)

En la práctica: Es el administrador quien gestiona todo el proceso de cobranza, desde las cartas iniciales hasta la demanda judicial.

Paso 1: Comunicación Inicial Amistosa {#paso-1-comunicacion-amistosa}

Objetivo: Resolver el problema sin conflicto, entendiendo si hay una razón válida para la mora.

Timing: En cuanto se detecta el atraso (después de 5-10 días de vencido el pago).

Acción 1.1: Comunicación Directa

Qué hacer:

Llamada telefónica o email del administrador al propietario
Consultar si recibió el estado de cuenta
Preguntar si hay algún problema o dificultad
Recordar la fecha de vencimiento y monto adeudado
Ofrecer facilidades de pago si hay dificultad económica temporal

Tono: Cordial, no amenazante. El objetivo es entender y resolver.

Template de email inicial:

Asunto: Recordatorio Gasto Común - Depto [Número]

Estimado/a [Nombre]:

Junto con saludar, le recordamos que el gasto común del mes de [mes] 
con vencimiento [fecha] aún se encuentra pendiente de pago.

Monto adeudado: $[monto]
Mes(es): [detalle]

Si ya realizó el pago, por favor envíenos el comprobante. Si hay alguna
dificultad o consulta sobre el cobro, no dude en contactarnos para buscar
una solución.

Quedamos atentos.

Saludos cordiales,
[Administrador]
[Contacto]

Acción 1.2: Detectar la Razón de la Mora

Razones comunes de mora:

A. Problemas temporales de liquidez (35% de los casos)

Pérdida de empleo
Enfermedad
Emergencia familiar
Gasto imprevisto grande

Solución: Acuerdo de pago en cuotas

B. Desacuerdo con el cobro (25% de los casos)

Cree que el monto está mal calculado
No entiende algunos ítems
Reclama por servicios no prestados
Disputa sobre su % de dominio

Solución: Aclarar el cobro con documentación, ajustar si hay error

C. Descuido u olvido (20% de los casos)

Cambió de banco
Olvidó el pago
Está de viaje
Problemas con PAC

Solución: Recordar y facilitar el pago inmediato

D. Morosidad intencional (20% de los casos)

No quiere o no puede pagar
Considera que no debe pagar
Conflicto con administrador o vecinos
Problemas financieros crónicos

Solución: Escalamiento inmediato a cobranza formal

Resultado Esperado

✅ Mejor escenario: Pago inmediato o acuerdo en 7-10 días ⚠️ Escenario medio: Compromiso de pago con fecha definida ❌ Peor escenario: Sin respuesta o negativa a pagar → Avanzar a Paso 2

📊 Estadísticas:

40-50% de morosos pagan después de la primera comunicación amistosa
25-30% solicitan acuerdo de pago
20-30% no responden o se niegan → Requieren escalamiento

Paso 2: Notificación Formal y Acuerdo de Pago {#paso-2-notificacion-formal}

Objetivo: Formalizar la deuda y ofrecer última oportunidad de solución extrajudicial.

Timing: 15-20 días después del vencimiento, si no hubo respuesta al Paso 1.

Acción 2.1: Carta Certificada de Cobro

Qué hacer:

Enviar carta certificada al domicilio del propietario con:

Detalle completo de la deuda:
- Meses adeudados
- Monto de cada mes
- Intereses moratorios acumulados
- Gastos de cobranza (si aplican)
- Total adeudado
Plazo perentorio para pagar: Típicamente 10 días hábiles
Advertencia clara: Si no paga, se iniciará cobranza judicial
Forma de pago: Cuenta bancaria, código de pago, etc.
Contacto: Para consultas o proponer acuerdo

Template de carta formal:

[Membrete del Edificio o Administrador]
[Fecha]

CARTA CERTIFICADA

Señor/a [Nombre Completo]
[Dirección del Departamento]
Depto [Número]

De nuestra consideración:

Por medio de la presente, hacemos formal requerimiento de pago de los gastos
comunes adeudados de su propiedad, según el siguiente detalle:

DETALLE DE DEUDA:
------------------------------------------------------------
Mes            Gasto Común    Intereses    Total Mes
------------------------------------------------------------
[Mes 1]        $XX,XXX        $X,XXX       $XX,XXX
[Mes 2]        $XX,XXX        $X,XXX       $XX,XXX
[Mes 3]        $XX,XXX        $X,XXX       $XX,XXX
------------------------------------------------------------
Gastos de Cobranza:                        $XX,XXX
------------------------------------------------------------
TOTAL ADEUDADO:                            $XXX,XXX
====================================== ====================

De conformidad con lo establecido en la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria
y el Reglamento de Copropiedad del edificio, los gastos comunes son de pago
obligatorio para todos los copropietarios.

Le solicitamos REGULARIZAR SU SITUACIÓN en un plazo máximo de 10 DÍAS HÁBILES
desde la recepción de esta carta.

FORMAS DE PAGO:
- Transferencia: Banco [X], Cuenta Corriente [N°], RUT [X]
- Pago directo: [Dirección oficina administrador]

En caso de existir dificultades para el pago total, puede contactarnos para
evaluar un acuerdo de pago en cuotas.

De no regularizarse la situación en el plazo indicado, y de conformidad con
lo establecido en el artículo 21 de la Ley 19.537, procederemos a iniciar
las acciones judiciales de cobro correspondientes, lo que implicará:

- Inicio de juicio ejecutivo de cobro de gastos comunes
- Embargo de bienes o salarios
- Costas procesales y honorarios de abogado (a su cargo)
- Posible remate de la propiedad

Esperamos su pronta respuesta y regularización.

Atentamente,

[Firma Administrador]
[Nombre Administrador]
[Contacto]

Acción 2.2: Proponer Acuerdo de Pago

Si el propietario tiene dificultades económicas temporales pero genuinas, se puede ofrecer:

Acuerdo de Pago Típico:

Pago inicial: 20-30% de la deuda total
Saldo: Dividido en 6-12 cuotas mensuales
Condición: Debe pagar los gastos comunes corrientes al día (no puede seguir atrasándose)
Penalidad: Si no cumple una cuota, se ejecuta inmediatamente la deuda total

Documento de Acuerdo de Pago:

CONVENIO DE PAGO DE GASTOS COMUNES

En [Ciudad], a [Fecha]

ENTRE:

[Nombre Administrador/Edificio], RUT [X], en adelante "el Acreedor"

Y

[Nombre Propietario], RUT [X], propietario del departamento [N°] del edificio
ubicado en [Dirección], en adelante "el Deudor"

Se conviene el siguiente acuerdo de pago:

PRIMERO: El Deudor reconoce adeudar la suma de $[monto total] por concepto
de gastos comunes correspondientes a los meses [detalle], más intereses y
gastos de cobranza.

SEGUNDO: Las partes acuerdan el siguiente plan de pago:

a) Pago inicial: $[monto] al contado, con fecha máxima [fecha]
b) Saldo: $[monto], dividido en [N°] cuotas mensuales de $[monto c/u]
c) Calendario de pagos:
   Cuota 1: $[monto] - Vencimiento: [fecha]
   Cuota 2: $[monto] - Vencimiento: [fecha]
   [...]

TERCERO: El Deudor se compromete a mantener al día el pago de los gastos
comunes corrientes (mes a mes) durante la vigencia de este acuerdo.

CUARTO: En caso de incumplimiento de cualquier cuota o de los gastos comunes
corrientes, el presente acuerdo quedará sin efecto y el Acreedor podrá
exigir judicial o extrajudicialmente el total adeudado.

QUINTO: Los gastos e intereses de este acuerdo quedarán congelados durante
su cumplimiento, siempre que se cumplan todos los pagos acordados.

Firmado en duplicado, a [Fecha]

____________________          ____________________
[Administrador]               [Propietario Deudor]
Acreedor                      Deudor

⚠️ Importante:

Los acuerdos de pago solo funcionan si hay voluntad genuina de pagar y capacidad real. No hacer acuerdos con morosos crónicos o que ya incumplieron acuerdos anteriores.

Resultado Esperado

✅ Mejor escenario: Pago total en 10 días o acuerdo firmado y cumplido ⚠️ Escenario medio: Acuerdo firmado pero requiere monitoreo estricto ❌ Peor escenario: Sin respuesta, pago parcial o incumplimiento → Avanzar a Paso 3

📊 Estadísticas:

30-40% adicional pagan después de carta certificada
15-20% firman acuerdo de pago (50% de estos lo cumplen)
30-40% no responden o siguen sin pagar → Requieren acción judicial

Paso 3: Cobranza Pre-Judicial {#paso-3-cobranza-pre-judicial}

Objetivo: Última instancia antes de demandar judicialmente. Presión legal seria.

Timing: 30-45 días después del vencimiento original, si Pasos 1 y 2 fallaron.

Acción 3.1: Carta de Abogado (Cobranza Pre-Judicial)

Qué hacer:

Contratar un abogado o empresa de cobranza especializada para enviar:

Carta de Abogado con Requerimiento de Pago:

Remitente: Abogado del edificio o empresa de cobranza
Tono: Legal, firme, amenaza judicial concreta
Contenido:
- Detalle completo de deuda actualizada (con nuevos intereses)
- Advertencia de demanda judicial inminente (10 días)
- Detalle de consecuencias del juicio (embargo, remate, costas)
- Última oportunidad de pago voluntario
- Datos para contacto y pago

Costo: $30,000 - $80,000 (agregado a la deuda del moroso)

Template de carta de abogado:

[Membrete Estudio Jurídico]

[Fecha]

COBRANZA EXTRAJUDICIAL
ÚLTIMO REQUERIMIENTO DE PAGO

Señor/a [Nombre]
[Dirección]

Presente

De mi consideración:

El que suscribe, [Nombre Abogado], abogado patrocinante de [Edificio/Administrador],
vengo en requerir de Ud. el pago de la deuda por gastos comunes adeudados,
de acuerdo al siguiente detalle actualizado:

DEUDA ACTUALIZADA AL [FECHA]:
------------------------------------------------------------
Capital adeudado (gastos comunes):             $XXX,XXX
Intereses moratorios (1.5% mensual):           $XX,XXX
Gastos de cobranza:                            $XX,XXX
------------------------------------------------------------
TOTAL ADEUDADO:                                $XXX,XXX
============================================================

ADVERTENCIA LEGAL:

De conformidad con lo establecido en los artículos 20 y 21 de la Ley 19.537
de Copropiedad Inmobiliaria, y en virtud del título ejecutivo que constituyen
los gastos comunes adeudados, le informo que de no REGULARIZAR SU SITUACIÓN
en un plazo máximo de 10 DÍAS HÁBILES desde la recepción de la presente,
procederemos SIN MÁS TRÁMITE a:

1. Iniciar JUICIO EJECUTIVO DE COBRO DE GASTOS COMUNES en su contra
2. Solicitar EMBARGO de sus bienes muebles, inmuebles o salarios
3. Solicitar REMATE JUDICIAL de su propiedad (Depto [N°])
4. Cobrar COSTAS PROCESALES y HONORARIOS DE ABOGADO (a su cargo)

CONSECUENCIAS DEL JUICIO:

- Deuda aumentará en 40-60% adicional (costas y honorarios)
- Embargo de cuentas bancarias y/o retención de salarios
- Remate público de su departamento (puede perder su propiedad)
- Registro de deuda impaga en el Conservador de Bienes Raíces
- Imposibilidad de vender la propiedad voluntariamente
- Deuda se transfiere al nuevo propietario si vende

Esta es la ÚLTIMA OPORTUNIDAD para regularizar su situación de forma voluntaria
y evitar las consecuencias legales y económicas de un juicio.

FORMAS DE PAGO:
[Detalles de pago]

CONTACTO para consultas o proponer acuerdo:
[Datos de contacto]

Sin otro particular, y esperando su pronta regularización,

Atentamente,

[Firma]
[Nombre Abogado]
[RUT]
[N° Registro Colegio Abogados]

Acción 3.2: Restricción de Servicios

Servicios que SE PUEDEN restringir:

✅ Acceso a amenities opcionales:

Piscina
Gimnasio
Quincho
Sala de cine/eventos
Cancha deportiva
Sala de cowork

✅ Servicios administrativos:

Emisión de certificados de deuda (salvo para venta)
Autorización de estacionamiento de visitas
Reserva de espacios comunes

Servicios que NO SE PUEDEN restringir:

❌ Acceso al edificio y departamento ❌ Uso de ascensores ❌ Uso de escaleras y pasillos ❌ Servicios básicos del departamento (luz, agua, gas) ❌ Estacionamiento y bodega asignados

⚠️ Importante:

La restricción de servicios debe estar establecida en el reglamento de copropiedad. No se puede improvisar. Además, debe ser proporcional y no puede afectar derechos fundamentales.

Resultado Esperado

✅ Mejor escenario: Pago inmediato por miedo a juicio (20-30% pagan en esta etapa) ⚠️ Escenario medio: Solicitud de último acuerdo de pago ❌ Peor escenario: Sin respuesta o pago parcial insuficiente → DEMANDA JUDICIAL (Paso 4)

Paso 4: Demanda Judicial de Cobro {#paso-4-demanda-judicial}

Objetivo: Cobrar judicialmente la deuda mediante juicio ejecutivo.

Timing: 60-90 días después del vencimiento original, si todos los pasos anteriores fallaron.

Tipo de Juicio: Ejecutivo por Obligación de Dar

Los gastos comunes permiten iniciar juicio ejecutivo, que es más rápido que un juicio ordinario porque:

No se discute la existencia de la deuda (está probada)
El deudor solo puede defenderse con causales muy limitadas
El proceso dura 3-8 meses (vs. 2-3 años de juicio ordinario)

Proceso Judicial Completo

Etapa 1: Preparación y Presentación de Demanda

Documentos necesarios:

Demanda ejecutiva redactada por abogado
Estados de cuenta de los meses adeudados
Reglamento de copropiedad (que establece obligación de pagar)
Certificado de dominio vigente del departamento
Acta de asamblea que designó al administrador (si aplica)
Liquidación de deuda actualizada con intereses

Costo: $300,000 - $800,000 (honorarios abogado + gastos tribunales)

Contenido de la demanda:

Identificación del demandante (edificio/administrador)
Identificación del demandado (propietario moroso)
Detalle de la deuda (capital + intereses + costas)
Fundamento legal (Ley 19.537)
Peticiones:
- Despacho de mandamiento de ejecución y embargo
- Pago de la deuda más intereses y costas
- Remate de bienes embargados si no paga

Etapa 2: Notificación y Mandamiento de Ejecución

Qué sucede:

El tribunal revisa la demanda (2-4 semanas)
Si está en orden, despacha mandamiento de ejecución y embargo
Se notifica al demandado (receptor judicial en su domicilio)
Se embarga bienes suficientes para cubrir la deuda

Plazos:

Revisión de demanda: 2-4 semanas
Notificación: 1-3 semanas
Embargo: Inmediato después de notificación

Tipos de embargo:

Opción A: Embargo del departamento

Se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces
El propietario no puede vender la propiedad
Es el embargo más efectivo (asegura el pago)

Opción B: Embargo de otros bienes

Cuentas bancarias (retención judicial)
Salarios (retención hasta 50% del sueldo líquido)
Vehículos
Otros bienes muebles o inmuebles

Etapa 3: Excepciones del Demandado (si las hay)

El demandado tiene 10 días desde la notificación para presentar excepciones. Las únicas excepciones válidas son:

Pago de la deuda
Compensación (el edificio le debe dinero)
Nulidad del título (gastos comunes mal calculados)
Prescripción (deuda mayor a 5 años)

En la práctica:

70% de demandados no se defienden (no presentan excepciones)
20% presentan excepciones dilatorias (sin fundamento real)
10% tienen excepciones legítimas que deben resolverse

Si no hay excepciones o son rechazadas → Se avanza a ejecución directa

Etapa 4: Sentencia y Ejecución

Si el demandado no se defiende o pierde:

El tribunal dicta sentencia a favor del demandante
Se ordena el remate de los bienes embargados
Si el demandado paga antes del remate, termina el juicio

Plazo típico hasta sentencia: 3-6 meses

Paso 5: Embargo y Remate {#paso-5-embargo-remate}

Objetivo: Rematar los bienes embargados para pagar la deuda.

Timing: 6-12 meses desde inicio del juicio, si el demandado no paga.

Proceso de Remate del Departamento

1. Tasación del Bien

Un perito designado por el tribunal tasa el departamento
Se establece un monto mínimo de remate (típicamente 60-80% del avalúo fiscal)

Costo: $150,000 - $300,000 (pagado con el producto del remate)

2. Publicación del Remate

Se publica el aviso de remate en diario y portal del Poder Judicial
Se indica:
- Descripción del bien
- Monto mínimo
- Fecha y hora del remate
- Condiciones de pago

Plazo: 15-30 días de aviso previo

3. Subasta Pública

Se realiza en el tribunal o en línea (Portal del Poder Judicial)
Los interesados presentan ofertas escritas o presenciales
Gana quien oferta más (sobre el mínimo establecido)
Debe pagar de contado o en plazo muy breve (15-30 días)

4. Adjudicación y Pago

Del producto del remate se pagan en orden:

Costas judiciales (honorarios abogado, gastos tribunales)
Gastos comunes adeudados (capital + intereses)
Otras deudas con privilegio (hipoteca, impuestos, etc.)
Saldo al propietario (si queda algo, poco común)

Problema común:

En muchos casos, el remate judicial obtiene un precio inferior al valor de mercado (50-70% del valor real) porque:

Hay pocas personas dispuestas a comprar en remate

El proceso es complejo y riesgoso para compradores

El bien se vende “tal como está” sin garantías

Ejemplo real:

Departamento rematado en Providencia

Valor comercial estimado: $120 millones

Avalúo fiscal: $90 millones

Monto mínimo de remate (70% avalúo): $63 millones

Precio de remate final: $68 millones

Distribución:

Costas judiciales (abogados, perito, etc.): $4.5 millones

Deuda gastos comunes (capital + intereses): $2.8 millones

Deuda hipotecaria banco: $58 millones

Saldo para propietario: $2.7 millones

Pérdida del propietario: $52 millones (valor real - precio remate - hipoteca - gastos)

💡 Punto crítico:

El remate es la peor opción para el propietario moroso. Pierde su propiedad por una fracción de su valor y puede quedar aún con deudas. Por eso, casi siempre los morosos pagan antes del remate.

¿Cuándo Pagan Realmente los Morosos?

Estadísticas de cobranza judicial:

30% pagan después de notificación de demanda
25% pagan después de embargo
20% pagan antes de la fecha de remate
15% pagan después del remate pero antes de adjudicación
10% llegan al remate efectivo

Conclusión: El 90% de los morosos pagan antes del remate cuando ven que el juicio es real.

Costos del Proceso de Cobranza {#costos-proceso}

Es importante entender los costos para el edificio y para el moroso:

Costos para el Edificio (Acreedor)

Etapa	Costo Estimado	Observación
Carta certificada	$5,000 - $10,000	Por envío
Carta de abogado (pre-judicial)	$30,000 - $80,000	Cobrado al moroso
Demanda judicial	$300,000 - $800,000	Incluye honorarios abogado
Gastos tribunales	$50,000 - $150,000	Notificaciones, receptores
Peritaje y tasación	$150,000 - $300,000	Si llega a remate
Publicaciones	$50,000 - $100,000	Avisos de remate
TOTAL ESTIMADO	$585,000 - $1,440,000	Recuperable del moroso

✅ Importante:

Estos costos son recuperables del demandado. En la sentencia, se ordena al moroso pagar “con costas”, lo que incluye todos estos gastos. Se pagan del producto del remate o del pago voluntario del deudor.

Costos para el Moroso (Deudor)

Escenario: Deuda original $225,000 (3 meses × $75,000)

Concepto	Monto
Capital adeudado	$225,000
Intereses moratorios (1.5% × 12 meses)	$40,500
Gastos de cobranza extrajudicial	$80,000
Costas judiciales	$600,000
Honorarios de abogado	$400,000
Gastos de peritaje y publicaciones	$250,000
TOTAL A PAGAR	$1,595,500

Proporción: Deuda original $225,000 → Total final $1,595,500 = 7.1 veces más

⚠️ Advertencia para morosos:

Una deuda de 3 meses puede convertirse en casi 8 veces su valor original si llega a juicio y remate. Pagar a tiempo o negociar temprano es infinitamente más barato que litigar.

Cómo Prevenir la Morosidad {#como-prevenir-morosidad}

La mejor estrategia es prevenir la morosidad antes de que ocurra:

1. Administrador Profesional

Por qué funciona:

✅ Cobranza objetiva y sistemática (sin emoción de por medio)
✅ Sistemas automatizados de recordatorio y cobro
✅ Experiencia en negociación con morosos
✅ Red de abogados para actuar rápido si es necesario
✅ Historial comprobable de baja morosidad

Dato: Edificios con administrador profesional tienen morosidad promedio de 3-5%. Edificios con comité tienen morosidad promedio de 15-25%.

2. Comunicación Clara y Transparente

Estados de cuenta claros y detallados enviados antes del día 5
Explicación de aumentos en gastos comunes
Presentación de presupuesto anual en asamblea
Acceso a documentación de respaldo cuando se solicite

Por qué funciona: Reduce disputas sobre cobros y genera confianza.

3. Facilidades de Pago

PAC automático (Pago Automático de Cuentas)
Múltiples canales de pago (transferencia, Webpay, PagoRUT)
Recordatorios automáticos 5 días antes del vencimiento
Flexibilidad para casos de dificultad temporal

4. Cultura de Pago Oportuno

Reconocimiento a propietarios que pagan siempre a tiempo
Comunicación del impacto negativo de la morosidad
Presión social sana (publicar % de morosidad sin nombres)

5. Reglamento Claro

El reglamento de copropiedad debe establecer:

✅ Fecha de vencimiento de gastos comunes
✅ Tasa de interés moratorio (1-1.5% mensual)
✅ Gastos de cobranza (que serán cargados al moroso)
✅ Facultades del administrador para iniciar cobranza
✅ Restricción de amenities para morosos
✅ Proceso de cobranza escalonado

6. Acción Rápida

La clave está en la velocidad:

✅ Primera comunicación: 5 días después del vencimiento
✅ Carta certificada: 15-20 días después del vencimiento
✅ Carta de abogado: 30-45 días después del vencimiento
✅ Demanda judicial: 60-90 días después del vencimiento

❌ Error común: Esperar 6-12 meses antes de actuar → La deuda crece y el moroso se acostumbra a no pagar.

✅ Mejor práctica: Actuar desde el día 1 → El moroso sabe que no puede atrasarse sin consecuencias.

FAQ: Preguntas Frecuentes

¿Puedo como propietario demandar directamente a mi vecino moroso?

Técnicamente sí, pero no es recomendable. La legitimidad para cobrar gastos comunes corresponde principalmente al administrador o al comité de administración (si no hay administrador). Como propietario individual, tendrías que demostrar un interés directo y específico, lo que complica el proceso.

Mejor estrategia: Presionar al administrador o comité para que ellos inicien la cobranza. Si no lo hacen, puedes:

Convocar asamblea para exigir acción
Cambiar de administrador si no está haciendo su trabajo
En casos extremos, demandar al administrador por no cumplir sus obligaciones

¿La morosidad de un vecino afecta mi capacidad de vender mi departamento?

Indirectamente, sí. Aunque tu departamento esté al día, la morosidad general del edificio puede:

❌ Desvalorizar el edificio (edificios con alta morosidad valen 5-10% menos)
❌ Generar mala reputación del edificio en el mercado
❌ Hacer que compradores desconfíen o pidan descuento
❌ Afectar el estado de mantención general (por falta de fondos)

Los compradores informados siempre preguntan por el nivel de morosidad del edificio antes de comprar.

¿Qué pasa si el moroso es arrendatario, no propietario?

El responsable legal es siempre el propietario, no el arrendatario. Sin embargo:

Si el contrato de arriendo establece que el arrendatario paga gastos comunes:

El administrador demanda al propietario (no al arrendatario)
El propietario paga o enfrenta embargo
Después, el propietario puede demandar al arrendatario por incumplimiento de contrato
El propietario puede desahuciar (terminar arriendo) por no pagar

Mejor práctica: El propietario debería exigir al arrendatario pago directo al edificio o garantías (depósito, aval).

¿Puedo negarme a pagar gastos comunes si el edificio está mal administrado?

No, legalmente no puedes. Los gastos comunes son una obligación legal independiente de la calidad de la administración. Sin embargo, tienes otras vías:

Lo que SÍ puedes hacer:

✅ Solicitar información detallada y cuestionar cobros excesivos
✅ Presentar reclamos formales en asamblea
✅ Convocar asamblea para cambiar administrador
✅ Demandar al administrador por mal desempeño
✅ Reclamar devolución de cobros indebidos

Lo que NO puedes hacer:

❌ Dejar de pagar mientras reclamas (pagas y reclamas en paralelo)
❌ Descontar de tu pago gastos que consideras indebidos
❌ “Castigare” al administrador dejando de pagar

Si no pagas: Serás demandado y perderás el juicio, incluso si tienes razón en tu reclamo sobre la administración.

¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso de cobro judicial hasta el remate?

Timeline típico completo:

Etapa	Tiempo
Comunicación amistosa	15-30 días
Carta certificada y acuerdo	15-30 días
Cobranza pre-judicial	15-30 días
Preparación y presentación demanda	15-30 días
Notificación y embargo	30-60 días
Excepciones y tramitación	60-120 días
Sentencia	30-60 días
Remate y adjudicación	60-120 días
TOTAL	240-480 días (8-16 meses)

En la práctica: El 90% de los casos se resuelven antes del remate (entre 3-12 meses), cuando el moroso ve que el proceso es real y paga voluntariamente.

¿Es rentable para el edificio iniciar un juicio de cobro?

Casi siempre sí, porque:

✅ Los costos son recuperables del demandado ✅ Genera precedente (otros morosos potenciales ven que se actúa) ✅ Recupera fondos que son necesarios para operar ✅ Evita que la mora se extienda en el tiempo

No es rentable solo si:

La deuda es muy pequeña (<$100,000) y los costos judiciales la superan
El deudor comprobadamente no tiene ningún bien embargable
El departamento tiene múltiples hipotecas que absorberían todo el remate

Regla general: Si la deuda supera los $200,000-$300,000, siempre conviene iniciar juicio.

¿Qué pasa si el edificio tiene muchos morosos (>20%)?

Es una situación de crisis que requiere acción inmediata:

Causas comunes:

Mal administrador que no cobra efectivamente
Gastos comunes excesivos para el tipo de edificio
Edificio con problemas estructurales (propietarios se niegan a pagar)
Crisis económica general

Soluciones:

Cambio de administrador urgente (si el problema es mala gestión)
Auditoría financiera para entender el problema real
Programa de regularización masiva (acuerdos de pago con plazo)
Demandas judiciales múltiples para casos más graves
Revisión de gastos (¿se pueden reducir algunos costos?)
Asamblea extraordinaria para buscar soluciones colectivas

⚠️ Riesgo: Con morosidad >30%, el edificio puede entrar en insolvencia y no poder operar básicamente.

¿El administrador puede iniciar cobranza sin autorización de la asamblea?

Sí, es parte de sus funciones normales. La Ley de Copropiedad y el reglamento típicamente facultan al administrador para:

✅ Cobrar gastos comunes por todas las vías disponibles
✅ Iniciar cobranza judicial cuando sea necesario
✅ Contratar abogados para representar al edificio

No requiere autorización previa de asamblea para cobrar gastos comunes adeudados. Sin embargo, debe:

✅ Informar a la asamblea sobre la situación de morosidad
✅ Rendir cuenta de los juicios en curso
✅ Justificar gastos legales incurridos

¿Puedo comprar un departamento que tiene deuda de gastos comunes?

Legalmente sí, pero es muy riesgoso y no recomendable:

Lo que debes saber:

⚠️ La deuda se transfiere a ti como nuevo propietario (Art. 21 Ley de Copropiedad)
⚠️ Responderás solidariamente con el vendedor por esa deuda
⚠️ El edificio puede demandarte a ti por la deuda anterior

Si aún así quieres comprar:

Exige un gran descuento en el precio (equivalente a la deuda + 50% adicional)
Solicita que el notario retenga parte del precio para pagar la deuda
Obtén certificado de deuda actualizado antes de escriturar
Exige en la escritura que el vendedor pague la deuda antes de la firma
Considera contratar abogado para revisar la operación

💡 Mejor consejo: Simplemente no compres departamentos con deuda. Hay muchas otras opciones sin ese problema.

Conclusión

Enfrentar a un vecino que no paga gastos comunes es frustrante, pero tienes herramientas legales poderosas para actuar. Lo más importante es comprender que la morosidad no es solo un problema del moroso, sino que afecta a toda la comunidad: a tus finanzas, a la mantención del edificio, y al valor de tu inversión.

En resumen, en este artículo aprendiste:

✅ El impacto real de la morosidad en las finanzas y operación del edificio
✅ El marco legal que protege tus derechos como copropietario
✅ El proceso paso a paso desde la primera comunicación hasta el remate judicial
✅ Los costos de la cobranza para el edificio y para el moroso
✅ Cómo prevenir la morosidad antes de que ocurra
✅ Las mejores prácticas para una cobranza efectiva y rápida

La clave del éxito está en la acción temprana y sistemática. Un edificio que actúa desde el día 1 de mora tiene morosidad <5%. Un edificio que espera 6-12 meses tiene morosidad >20%. La diferencia está en tener un administrador profesional que gestione la cobranza de forma objetiva, rápida y efectiva.

🚀 Próximos Pasos:

Si eres propietario afectado por morosidad de vecinos:

Habla con tu administrador sobre el plan de acción
Exige que se inicie cobranza formal si ya pasaron 30 días
Presiona en asamblea para que se actúe rápidamente
Si el administrador no actúa, considera cambiarlo

Si eres administrador:

Implementa un protocolo de cobranza escalonado
Actúa desde el día 1 de mora con comunicación amistosa
Escalada a cobranza judicial antes de los 90 días si no hay respuesta
Reporta mensualmente el estado de morosidad en tus informes

Si eres propietario moroso:

Comunícate con tu administrador antes de que sea tarde
Propón un acuerdo de pago si tienes dificultades temporales
Paga antes de la demanda judicial (evitarás costos gigantescos)
Nunca llegues al remate (perderás tu propiedad por fracción de su valor)

¿Tu edificio tiene problemas crónicos de morosidad?

Un administrador profesional con experiencia en cobranza puede reducir la morosidad de 20% a menos del 5% en 6-12 meses. La inversión en administración profesional se paga sola con la mejor recaudación.

👉 Buscar Administradores Especializados en Cobranza

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Continúa aprendiendo sobre gestión de edificios:

Gastos Comunes: Guía Completa - Entiende qué incluyen y cómo se calculan
Cómo Cambiar de Administrador - Si tu administrador no gestiona bien la cobranza
Ley de Copropiedad Explicada - Marco legal completo de tus derechos
Guía de Cobranza para Administradores - Para administradores: proceso completo con templates

📖 Última actualización: Noviembre 11, 2025
✍️ Autor: Equipo Directorio Administradores Chile
⚖️ Revisión legal: Basado en Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria
⏱️ Tiempo de lectura: 14 minutos
📄 Disclaimer: Este artículo es informativo. Para casos específicos, consulta con un abogado especializado en copropiedad.

Vecino No Paga Gastos Comunes: Qué Hacer [Guía Paso a Paso 2025]

📋 Tabla de Contenidos

Entender el Problema y Sus Consecuencias {#entender-el-problema}

Consecuencias para el Edificio

Consecuencias para el Propietario Moroso

Marco Legal: Tus Derechos y Herramientas {#marco-legal}

Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537)

Herramientas Legales Disponibles

¿Quién Puede Iniciar el Cobro?

Paso 1: Comunicación Inicial Amistosa {#paso-1-comunicacion-amistosa}

Acción 1.1: Comunicación Directa

Acción 1.2: Detectar la Razón de la Mora

Resultado Esperado

Paso 2: Notificación Formal y Acuerdo de Pago {#paso-2-notificacion-formal}

Acción 2.1: Carta Certificada de Cobro

Acción 2.2: Proponer Acuerdo de Pago

Resultado Esperado

Paso 3: Cobranza Pre-Judicial {#paso-3-cobranza-pre-judicial}

Acción 3.1: Carta de Abogado (Cobranza Pre-Judicial)

Acción 3.2: Restricción de Servicios

Resultado Esperado

Paso 4: Demanda Judicial de Cobro {#paso-4-demanda-judicial}

Tipo de Juicio: Ejecutivo por Obligación de Dar

Proceso Judicial Completo

Etapa 1: Preparación y Presentación de Demanda

Etapa 2: Notificación y Mandamiento de Ejecución

Etapa 3: Excepciones del Demandado (si las hay)

Etapa 4: Sentencia y Ejecución

Paso 5: Embargo y Remate {#paso-5-embargo-remate}

Proceso de Remate del Departamento

1. Tasación del Bien

2. Publicación del Remate

3. Subasta Pública

4. Adjudicación y Pago

¿Cuándo Pagan Realmente los Morosos?

Costos del Proceso de Cobranza {#costos-proceso}

Costos para el Edificio (Acreedor)

Costos para el Moroso (Deudor)

Cómo Prevenir la Morosidad {#como-prevenir-morosidad}

1. Administrador Profesional

2. Comunicación Clara y Transparente

3. Facilidades de Pago

4. Cultura de Pago Oportuno

5. Reglamento Claro

6. Acción Rápida

FAQ: Preguntas Frecuentes

¿Puedo como propietario demandar directamente a mi vecino moroso?

¿La morosidad de un vecino afecta mi capacidad de vender mi departamento?

¿Qué pasa si el moroso es arrendatario, no propietario?

¿Puedo negarme a pagar gastos comunes si el edificio está mal administrado?

¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso de cobro judicial hasta el remate?

¿Es rentable para el edificio iniciar un juicio de cobro?

¿Qué pasa si el edificio tiene muchos morosos (>20%)?

¿El administrador puede iniciar cobranza sin autorización de la asamblea?

¿Puedo comprar un departamento que tiene deuda de gastos comunes?

Conclusión

🚀 Próximos Pasos:

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