Gastos Comunes en Chile: Guía Completa 2025 [Todo lo que Debes Saber]

Los gastos comunes son uno de los temas más consultados y, al mismo tiempo, más incomprendidos por propietarios y arrendatarios en Chile. Si vives en un edificio o condominio, probablemente te has preguntado alguna vez: ¿por qué suben cada año? ¿qué incluyen exactamente? ¿puedo reclamar si son muy altos?

En Chile, el 78% de los conflictos en copropiedades están relacionados con los gastos comunes: ya sea por falta de transparencia, cobros excesivos, o desacuerdo en su distribución. Entender cómo funcionan no solo te ayudará a administrar mejor tu presupuesto familiar, sino también a ejercer tus derechos como copropietario.

Esta guía completa te explicará todo lo que necesitas saber sobre gastos comunes en 2025: qué son, qué incluyen, cómo se calculan, qué hacer si son excesivos, y cómo reclamar. Al final, tendrás toda la información necesaria para tomar decisiones informadas sobre tu vivienda.

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📋 Tabla de Contenidos

¿Qué Son los Gastos Comunes?
Qué Incluyen los Gastos Comunes
Cómo Se Calculan los Gastos Comunes
Gastos Comunes Ordinarios vs Extraordinarios
Promedios de Gastos Comunes por Tipo de Edificio
Qué Hacer Si No Pagas Gastos Comunes
Cómo Reclamar Gastos Comunes Excesivos
FAQ: Preguntas Frecuentes
Conclusión

¿Qué Son los Gastos Comunes?

Los gastos comunes son los pagos mensuales que realizan todos los propietarios de un edificio o condominio para financiar la mantención, administración y servicios de las áreas y bienes comunes de la copropiedad.

Están regulados por la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria (también conocida como Ley de Condominios), específicamente en los artículos 4, 5 y 20, que establecen tanto la obligatoriedad de su pago como los criterios para su distribución.

Marco Legal

La Ley de Copropiedad es clara respecto a los gastos comunes:

Artículo 4: “Cada copropietario tiene derecho a usar los bienes de dominio común en la forma que determinen los reglamentos, sin perjuicio de los derechos de los demás comuneros. Los copropietarios están obligados a contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los extraordinarios, en la proporción establecida en el reglamento de copropiedad.”

Artículo 20: “Los gastos comunes ordinarios y extraordinarios son de cargo de los copropietarios en proporción a su porcentaje de dominio o en otra proporción si así lo establece el reglamento de copropiedad.”

Características Clave:

Obligatorios: Todo propietario debe pagarlos, incluso si no usa las áreas comunes
Proporcionales: Se distribuyen según el % de dominio de cada unidad (usualmente basado en m²)
Permanentes: Se pagan mensualmente mientras se sea propietario
Exigibles: El no pago puede llevar a demanda judicial y embargo

📌 Punto importante a recordar:

Los gastos comunes son una obligación legal, no opcional. Forman parte de los costos de propiedad de tu departamento, igual que el impuesto territorial.

Qué Incluyen los Gastos Comunes

Los gastos comunes pueden variar significativamente entre edificios, pero generalmente incluyen los siguientes ítems:

1. Administración

Honorarios del administrador: El costo mensual del servicio de administración profesional (típicamente entre 3-8% del total de gastos comunes)
Gastos administrativos: Contabilidad, estados de cuenta, gestión de cobranza
Personal de administración: Si hay personal dedicado (contador, secretaria, etc.)

2. Personal

Conserje: Sueldo, previsión social, beneficios legales
Guardias de seguridad: Si hay servicio de vigilancia 24/7
Personal de aseo: Para limpieza de áreas comunes
Personal de mantención: Jardineros, técnicos, etc.

Ejemplo práctico:

Edificio “Vista Mar”, 30 departamentos, Viña del Mar

Conserje puertas adentro: $650,000/mes (incluye sueldo + leyes sociales + vivienda)

Servicio de aseo 3x semana: $240,000/mes

Total personal: $890,000/mes = $29,667 por departamento

3. Servicios Básicos

Luz de áreas comunes (halls, estacionamientos, fachada)
Agua para áreas comunes, jardines, piscina
Gas (si hay calefacción central o agua caliente común)
Internet/TV Cable de áreas comunes (si aplica)

4. Seguros

Seguro de incendio: Obligatorio por ley para el edificio
Seguro de terremoto: Altamente recomendado en Chile
Seguro de responsabilidad civil: Cubre accidentes en áreas comunes
Otros seguros: Robo, inundación, etc.

5. Mantención Preventiva

Ascensores: Mantención mensual obligatoria
Sistemas de seguridad: Cámaras, alarmas, control de acceso
Bombas de agua: Mantención de sistemas hidráulicos
Áreas verdes: Jardinería, podas, fertilización
Piscina: Limpieza, químicos, mantención de equipos (temporada de verano)
Instalaciones eléctricas: Revisiones periódicas
Sistema contra incendios: Mantención de extintores, red húmeda

6. Mantención Correctiva

Reparaciones urgentes: Filtraciones, problemas eléctricos, etc.
Reposición de equipos: Cuando algo se daña y debe ser reparado
Pintura y obras menores: Mantención de fachada, halls, etc.

7. Otros Gastos

Aseo de áreas comunes: Productos de limpieza
Fumigación: Control de plagas (típicamente trimestral)
Retiro de basura: Disposición de residuos comunes
Calefacción central: Si existe sistema común
Fondo de reserva: Ahorro para proyectos futuros (idealmente 10-20% del presupuesto)

❌ Qué NO Debe Incluirse en Gastos Comunes

Es importante saber qué NO debería estar en tus gastos comunes:

✗ Servicios básicos de tu departamento individual (luz, agua, gas)
✗ Reparaciones dentro de tu departamento
✗ Mejoras que solo benefician a algunos propietarios
✗ Multas o sanciones de propietarios específicos
✗ Gastos personales del administrador
✗ Proyectos no aprobados en asamblea

⚠️ Advertencia importante:

Si ves ítems sospechosos en tu estado de cuenta, tienes derecho a solicitar aclaraciones al administrador. La transparencia en los gastos comunes es obligatoria por ley.

Cómo Se Calculan los Gastos Comunes

El cálculo de gastos comunes se basa en dos factores principales: el presupuesto total del edificio y tu porcentaje de dominio.

Paso 1: Presupuesto Total del Edificio

El administrador calcula todos los gastos mensuales proyectados:

PRESUPUESTO MENSUAL = 
  Administración +
  Personal +
  Servicios básicos +
  Seguros (prorrateados mensualmente) +
  Mantención preventiva +
  Mantención correctiva estimada +
  Fondo de reserva

Paso 2: Tu Porcentaje de Dominio

Cada departamento tiene un porcentaje de dominio que generalmente se basa en:

Superficie útil del departamento
Ubicación (pisos altos pueden tener % mayor en algunos edificios)
Tipo de unidad (departamentos vs bodegas vs estacionamientos)

Este porcentaje está definido en la escritura de tu propiedad y en el reglamento de copropiedad.

Paso 3: Cálculo de Tu Cuota

TU GASTO COMÚN MENSUAL = 
  Presupuesto Total del Edificio × Tu % de Dominio

Ejemplo Completo de Cálculo

Edificio “Los Almendros”, 20 departamentos, Ñuñoa

Presupuesto mensual total:

Ítem	Monto Mensual
Administración	$250,000
Conserje	$600,000
Servicios (luz, agua)	$180,000
Seguros (prorrateados)	$140,000
Mantención ascensores	$80,000
Jardinería	$60,000
Aseo y limpieza	$70,000
Fondo de reserva	$200,000
Imprevistos	$100,000
TOTAL MENSUAL	$1,680,000

Tu departamento:

Superficie: 65 m²
Porcentaje de dominio: 5.2%

Tu gasto común:

$1,680,000 × 5.2% = $87,360 mensuales

Factores que Afectan tu Gasto Común

Tamaño del edificio: Edificios más grandes suelen tener economías de escala
Amenities: Piscina, gimnasio, quincho aumentan costos significativamente
Edad del edificio: Edificios antiguos tienen mayor gasto en mantención
Ubicación: Costos de servicios varían por comuna
Nivel de servicio: Conserje 24/7 vs horario diurno
Eficiencia energética: Edificios con LED, paneles solares gastan menos

📊 Tabla Comparativa de Gastos Comunes Típicos:

Tipo de Edificio	Rango Típico (por m²)	Gasto para 60m²
Edificio antiguo básico	$900 - $1,200/m²	$54,000 - $72,000
Edificio moderno sin amenities	$1,200 - $1,800/m²	$72,000 - $108,000
Edificio con amenities básicos	$1,800 - $2,500/m²	$108,000 - $150,000
Edificio premium con amenities	$2,500 - $4,000/m²	$150,000 - $240,000

Rangos referenciales para la Región Metropolitana, 2025

Gastos Comunes Ordinarios vs Extraordinarios

Es crucial entender la diferencia entre estos dos tipos de gastos:

Gastos Comunes Ordinarios

Definición: Gastos regulares y recurrentes necesarios para la operación normal del edificio.

Características:

✅ Se pagan mensualmente
✅ Son predecibles (están en el presupuesto anual)
✅ No requieren aprobación especial en asamblea
✅ El administrador tiene autonomía para gestionarlos

Ejemplos:

Sueldo del conserje
Luz de áreas comunes
Mantención mensual de ascensores
Seguro anual (prorrateado mensualmente)
Servicios de aseo

Gastos Comunes Extraordinarios

Definición: Gastos excepcionales, imprevistos o de gran envergadura que exceden el presupuesto ordinario.

Características:

⚠️ Se pagan según sea necesario (pueden ser cuotas mensuales si el proyecto es grande)
⚠️ Son impredecibles o de gran monto
⚠️ Requieren aprobación en asamblea (salvo emergencias)
⚠️ Deben ser justificados con cotizaciones y análisis

Ejemplos:

Reparación mayor de fachada
Cambio completo de ascensores
Reparación de techumbres tras temporal
Impermeabilización de terrazas
Instalación de paneles solares
Renovación de halls y áreas comunes
Reparación de daños por terremoto (sobre el deducible del seguro)

Proceso para Gastos Extraordinarios

Paso 1: Identificación de la necesidad Paso 2: Obtención de 3 cotizaciones mínimo Paso 3: Presentación en asamblea con justificación técnica Paso 4: Votación (según quorum establecido en reglamento) Paso 5: Aprobación de forma de pago (cuota única o dividido en meses) Paso 6: Ejecución y supervisión del proyecto

⚠️ Advertencia legal:

El administrador NO puede cobrar gastos extraordinarios sin aprobación de asamblea, salvo en casos de emergencia que pongan en riesgo la seguridad del edificio (por ejemplo, reparación urgente de ascensor dañado). Aún en estos casos, debe informar inmediatamente y ratificar en la próxima asamblea.

Promedios de Gastos Comunes por Tipo de Edificio {#promedios-de-gastos-comunes}

Basado en datos de 2025, estos son los rangos típicos de gastos comunes en Chile:

Por Región Metropolitana (Comunas)

Comuna	Rango Promedio (60m²)	Características
Santiago Centro	$65,000 - $110,000	Edificios antiguos, menos amenities
Providencia	$90,000 - $160,000	Mix de antiguos y modernos
Las Condes	$120,000 - $250,000	Edificios premium, muchos amenities
Ñuñoa	$75,000 - $130,000	Edificios medianos, amenities moderados
La Reina	$80,000 - $140,000	Similar a Ñuñoa
Vitacura	$110,000 - $220,000	Edificios premium
Maipú	$60,000 - $100,000	Edificios más económicos
Estación Central	$55,000 - $95,000	Edificios económicos

Por Características del Edificio

Edificio Económico (5-8 pisos, sin amenities):

Conserje horario diurno
Sin gimnasio ni piscina
Mantención básica
Rango: $50,000 - $80,000 (60m²)

Edificio Estándar (10-15 pisos, amenities básicos):

Conserje 24/7
Gimnasio básico
Sala de eventos
Mantención regular
Rango: $80,000 - $130,000 (60m²)

Edificio Premium (15+ pisos, amenities completos):

Conserje 24/7 + seguridad
Gimnasio equipado
Piscina temperada
Salas de cine/cowork
Quinchos múltiples
Mantención premium
Rango: $150,000 - $300,000 (60m²)

💡 Consejo práctico:

Antes de comprar un departamento, solicita el promedio de gastos comunes de los últimos 12 meses, no solo el mes actual. Esto te dará una visión realista de los costos anuales considerando estacionalidad (verano con piscina vs invierno con calefacción).

Qué Pasa Si No Pagas Gastos Comunes {#que-pasa-si-no-pagas}

El no pago de gastos comunes tiene consecuencias legales serias:

1. Intereses y Recargos

Desde el primer día de mora, se generan:

Intereses moratorios: Típicamente 1.5% mensual (puede variar según reglamento)
Gastos de cobranza: Si se envían cartas certificadas o se inicia cobro judicial

2. Restricción de Servicios

El administrador puede:

✗ Restringir acceso a amenities (piscina, gimnasio, quincho)
✗ No emitir certificados de deuda (necesario para venta)

NO puede:

✓ Cortar servicios básicos de tu departamento
✓ Impedir tu acceso al edificio o departamento
✓ Embargar bienes sin proceso judicial

3. Cobranza Judicial

Después de 3-6 meses de mora, el administrador puede:

Iniciar juicio de cobro de gastos comunes:

Demanda en tribunales civiles
Notificación judicial
Sentencia (si no pagas o no te defiendes)
Embargo de bienes o salarios
Remate judicial del departamento (en casos extremos)

Costos del juicio:

Honorarios de abogados (pagados por el moroso)
Costas procesales
Intereses acumulados durante el juicio

⏱️ Timeline típico:

Mes 1-3: Cartas de cobro y comunicación directa
Mes 3-6: Cobranza pre-judicial
Mes 6+: Inicio de demanda judicial
Mes 12-18: Sentencia y embargo
Mes 18-24: Remate (si no se regulariza)

4. Impacto en Venta del Departamento

Si quieres vender y tienes deuda:

No podrás obtener el certificado de deuda al día
La deuda se transfiere al nuevo comprador si no se paga antes de la escritura
Los compradores generalmente descartan propiedades con deuda de gastos comunes
El notario puede retener parte del precio de venta para pagar la deuda

📌 Punto importante:

En Chile, la deuda de gastos comunes afecta la propiedad, no a la persona. Esto significa que si vendes con deuda pendiente, el nuevo propietario hereda esa deuda. Por esto, es casi imposible vender un departamento con gastos comunes morosos.

Cómo Reclamar Gastos Comunes Excesivos {#como-reclamar-gastos-excesivos}

Si crees que tus gastos comunes son injustificadamente altos o hay cobros indebidos, estos son tus pasos:

Paso 1: Solicita Información Detallada

Tienes derecho legal a solicitar:

✅ Estados de cuenta detallados de los últimos 12 meses
✅ Presupuesto anual aprobado en asamblea
✅ Comprobantes de pagos a proveedores
✅ Contratos de servicios vigentes
✅ Boletas y facturas de servicios básicos

Cómo solicitarlo: Envía carta certificada o email al administrador indicando:

"De acuerdo al artículo 20 de la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, 
solicito acceso a los estados de cuenta detallados y documentación de 
respaldo de gastos comunes de los meses [período]. Plazo: 10 días hábiles."

Paso 2: Analiza la Información

Busca:

❌ Cobros sin respaldo documental ❌ Gastos personales del administrador (no relacionados al edificio) ❌ Servicios no aprobados en asamblea ❌ Sobreprecios en servicios (compara con precios de mercado) ❌ Cobros duplicados ❌ Multas o gastos que deberían ser individuales

Paso 3: Comunica tu Reclamo

A nivel interno:

Carta al administrador detallando inconsistencias encontradas
Solicita aclaración con respaldo documental
Propón reunión para revisar los cobros

Si no hay respuesta satisfactoria:

Convoca asamblea extraordinaria (necesitas apoyo del 20% de propietarios)
Presenta tu caso en asamblea con evidencia
Solicita auditoría externa de las cuentas

Paso 4: Vía Legal (si es necesario)

Si hay irregularidades graves o malversación:

Opción 1: Demanda Civil

Contra el administrador por mal manejo de fondos
Solicitar devolución de cobros indebidos
Requiere abogado

Opción 2: Denuncia Penal

Si hay apropiación indebida o fraude
En Ministerio Público
En casos graves

Opción 3: Cambio de Administrador

Convocar asamblea
Votar cambio de administrador
Contratar nuevo administrador

Checklist: ¿Cuándo Reclamar?

Reclama si encuentras:

Aumentos superiores al 20% anual sin justificación
Cobros de servicios que no existen o no se prestan
Falta de transparencia persistente (no entregan información)
Gastos extraordinarios no aprobados en asamblea
Honorarios del administrador excesivos (>8% del total)
Contratos con proveedores sobrevaluados
Fondos de reserva utilizados sin aprobación
Cobros de mejoras que solo benefician a algunos

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FAQ: Preguntas Frecuentes

¿Qué pasa si soy arrendatario? ¿Debo pagar gastos comunes?

Depende de lo que diga tu contrato de arriendo. Por ley, los gastos comunes son responsabilidad del propietario. Sin embargo, es común que en el contrato de arriendo se establezca que el arrendatario pagará los gastos comunes.

Si tu contrato lo indica, debes pagarlos. Si no dice nada, la responsabilidad es del propietario. En caso de duda, revisa la cláusula de “Gastos y Contribuciones” en tu contrato.

Importante: Aunque tú pagues, la responsabilidad legal final es del propietario. Si no pagas, el administrador demandará al propietario, no a ti (pero el propietario puede demandarte a ti después).

¿Cada cuánto pueden subir los gastos comunes?

Los gastos comunes se ajustan al menos una vez al año, cuando se aprueba el presupuesto anual en asamblea. Sin embargo, pueden ajustarse durante el año si:

Hay aumento significativo en costos de servicios (luz, agua, etc.)
Se aprueban nuevos servicios en asamblea
Hay gastos imprevistos que agotan el presupuesto

Los aumentos “normales” suelen estar entre 3-8% anual (similar a la inflación). Aumentos superiores al 15% deberían estar muy bien justificados.

¿Puedo pagar solo una parte de los gastos comunes si no uso las áreas comunes?

No. Los gastos comunes son obligatorios para todos los propietarios, independientemente del uso que hagan de las instalaciones. Esto está establecido en la Ley de Copropiedad.

La única excepción son los gastos extraordinarios para mejoras opcionales que benefician solo a algunos (por ejemplo, instalar aire acondicionado solo en algunos pisos). Estos pueden cobrarse solo a quienes se benefician, si así se aprueba en asamblea.

¿Qué porcentaje es razonable para honorarios del administrador?

Los honorarios del administrador profesional generalmente representan entre 3% y 8% del total de gastos comunes mensuales, dependiendo de:

Tamaño del edificio (edificios grandes tienen % menor por economía de escala)
Complejidad de la administración
Servicios incluidos (solo administrativo vs. gestión completa)
Ubicación geográfica

Ejemplo:

Edificio con $2,000,000 gastos comunes mensuales
Honorarios razonables: $60,000 - $160,000 (3-8%)

Si los honorarios superan el 10%, deberías cuestionar si el costo está justificado.

¿Puedo ver las cuentas del edificio en cualquier momento?

Sí, tienes derecho legal a solicitar información financiera del edificio en cualquier momento. El administrador debe proporcionarte:

Estados de cuenta mensuales
Presupuesto anual
Comprobantes de gastos
Contratos con proveedores
Actas de asambleas donde se aprobaron gastos

El administrador debe responder en un plazo razonable (10-15 días hábiles). Si se niega o demora injustificadamente, puedes presentar reclamo en asamblea o incluso denunciar incumplimiento de sus obligaciones.

¿El fondo de reserva es obligatorio?

No es obligatorio por ley, pero es altamente recomendado. El fondo de reserva es un ahorro del edificio para:

Emergencias imprevistas
Proyectos de mejoramiento futuros
Reparaciones mayores
Evitar cuotas extraordinarias abruptas

Monto recomendado: Entre 10% y 20% de los gastos comunes mensuales debería destinarse al fondo de reserva. Un edificio saludable debería tener ahorrado el equivalente a 3-6 meses de gastos comunes.

¿Qué hago si mi vecino no paga y eso afecta el edificio?

Como copropietario, tus opciones son limitadas pero existen:

Presionar al administrador para que inicie cobranza judicial rápidamente
En asamblea, exigir protocolo más agresivo de cobranza
Revisar si el administrador está haciendo su trabajo de cobranza
En casos extremos, cambiar de administrador si no gestiona bien la cobranza

Lo que NO puedes hacer:

No puedes demandar tú directamente al vecino moroso (solo el administrador o el comité puede)
No puedes negar servicios al vecino moroso por tu cuenta
No puedes retener tus propios gastos comunes como protesta

Dato importante: En edificios bien administrados, la morosidad no supera el 5%. Si tu edificio tiene morosidad superior al 15%, hay un problema de gestión.

¿Los gastos comunes están afectos a IVA?

Los gastos comunes en sí NO están afectos a IVA, porque es una redistribución de costos entre copropietarios, no una venta de servicios.

Sin embargo, algunos servicios que componen los gastos comunes SÍ tienen IVA:

Honorarios del administrador (si es empresa)
Servicios de mantención de empresas externas
Seguros
Servicios profesionales

El IVA de estos servicios está incluido en el monto que pagas de gasto común, pero el pago en sí de tu cuota de gasto común no genera IVA adicional.

¿Puedo deducir los gastos comunes de impuestos?

Para personas naturales: No, los gastos comunes de tu vivienda no son deducibles de impuestos.

Para empresas: Si usas el departamento para tu empresa (oficina comercial), los gastos comunes pueden ser un gasto empresarial deducible. Necesitarás:

Boleta o factura del pago de gastos comunes
Justificar uso comercial del inmueble
Asesoría de un contador

¿Qué pasa con los gastos comunes si el edificio se declaró inhabitable por daños?

En caso de que el edificio sea declarado inhabitable (por ejemplo, tras un terremoto o incendio):

Por ley:

Los gastos comunes se suspenden automáticamente para unidades inhabitables
Solo se cobran gastos comunes por servicios mínimos de seguridad y mantención básica
Los propietarios no están obligados a pagar gastos comunes de servicios que no se prestan

En la práctica:

El seguro del edificio debería cubrir reparaciones
Se convoca asamblea extraordinaria para decidir reconstrucción o no
Si se reconstruye, puede requerirse cuotas extraordinarias para deducibles del seguro
Si no se reconstruye, se procede a vender el terreno y dividir según % de dominio

Conclusión

Los gastos comunes son mucho más que un simple pago mensual: representan tu inversión en la mantención, seguridad y valor de tu propiedad. Entender cómo funcionan te empodera para ejercer tus derechos, detectar irregularidades y tomar decisiones informadas sobre tu vivienda.

En resumen, en este artículo aprendiste:

✅ Qué son los gastos comunes y su marco legal en Chile
✅ Qué debe y qué NO debe incluirse en los gastos comunes
✅ Cómo se calculan basándose en presupuesto y % de dominio
✅ La diferencia entre gastos ordinarios y extraordinarios
✅ Rangos típicos de gastos por tipo de edificio y comuna
✅ Las consecuencias legales de no pagar gastos comunes
✅ Cómo reclamar si son excesivos o injustificados
✅ Tus derechos como copropietario respecto a la información financiera

La transparencia en los gastos comunes no es un favor del administrador, es tu derecho legal. Un buen administrador debería proporcionar estados de cuenta claros, detallados y oportunos cada mes, junto con acceso a toda la documentación de respaldo cuando lo solicites.

🚀 Próximos Pasos:

Revisa tu último estado de cuenta: ¿Está claro y detallado? ¿Entiendes todos los ítems?
Calcula tu % de dominio: Verifica que los cobros sean proporcionales
Solicita información si tienes dudas: Ejerce tu derecho a la transparencia
Participa en asambleas: Es donde se aprueban presupuestos y gastos extraordinarios
Evalúa si tu administrador es transparente: Si no lo es, considera un cambio

¿Tu administrador actual no es transparente con los gastos comunes?

Encontrar un administrador profesional que priorice la transparencia y la gestión eficiente puede marcar la diferencia en la tranquilidad y economía de tu comunidad.

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📖 Última actualización: Noviembre 11, 2025
✍️ Autor: Equipo Directorio Administradores Chile
⏱️ Tiempo de lectura: 12 minutos
🔍 Referencias: Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria (Chile), Arts. 4, 5, 20